Phí bảo trì nhà chung cư là gì, các quy định của nhà nước về quỹ bảo trì nhà chung cư và đánh giá các vấn đề liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư

Khái niệm về phí bảo trì nhà chung cư là gì?

Chung cư thông thường sẽ có phần sở hữu diện tích chung (hành lang, hồ bơi, gym, khu vui chơi,…) và sở hữu phần diện tích riêng (bên trong căn hộ). Theo Luật nhà ở 2014 thì nhà chung cư sẽ có phần bảo trì sở hữu riêng (do người dân tự bảo trì tu sửa không gây ảnh hưởng đến phần diện tích chung) và bảo trì phần sở hữu chung của toàn tòa nhà (lau kính bên ngoài, sơn sửa bề mặt tòa nhà, các lối đi chung,…) . Kinh phí lấy ra để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung này được gọi là phí bảo trì.

Quy định của nhà nước về loại phí này như thế nào?

Theo điều Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP  kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản phí khi ký hợp đồng mua bán trong khi luật nhà ở có hiệu lực thi hành:

  • Phải nộp 2% trên số tiền bán căn hộ hoặc phần diện tích khác mà người mua diện tích đó phải trả, điều này phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán.
  •  Phần diện tích mà chủ đầu tư dự án giữ lại không bán ( không bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung) thì chủ đầu tư cũng phải nộp 2% giá trị bán (giá bán được tính theo giá cao nhất của căn hộ bán được của dự án đó) trên phần diện tích đó.
  • Số tiền 2% này được được thu trước thuế, tức nhà nước không thu thuế trên số tiền này và được chuyển vào tài khoản ngân hàng thương mại do Ban quản trị chung cư lập ra đểphục vụ công tác bảo trì bảo dưỡng phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

vanbanphibaotrichungcuĐiều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP

Các vấn đề liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư hiện nay

Chủ đầu tư tiếp tục thu hay không thu phí bảo trì 2% như hiện nay

Vấn đề này Bộ Xây Dựng sẽ trình các cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định bởi vì nếu thay đổi điều này phải sửa đổi luật Nhà ở năm 2014 đi theo.

Bộ Xây Dựng đã tiến hành kiểm tra, khảo sát ở hai thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội, sau đó sẽ giải trình trước Ủy Ban lập pháp Quốc Hội về phí bảo trì, Ủy ban sẽ xem xét có tiếp tục thu, thu sau hay không thu nữa.

Chung cư Viva Riverside vẫn đang thu theo quy định của luật hiện hành, cư dân nơi đây vẫn vui vẻ không phàn nàn gì, chung cư hiện nay năm 2020 mới nhận nhà được một năm chất lượng vẫn còn tốt.

phibaotrichungcuvivaPhần thu phí bảo trì trong hợp đồng của chung cư Viva Riverside

Các luồng ý kiến về thu phí bảo trì 2% hiện nay

Hiện nay có ba luồng ý kiến chính về vấn đề thu phí bảo trì:

Thứ nhất là bỏ thu phí bảo trì chung cư đến khi nào cần bảo trì hư hỏng thì tiến hành thu, luồng ý kiến này có ưu nhược điểm sau:

  • Không gây áp lực kinh phí một lúc lên cho người mua đầu tiên vì phải cộng dồn nhiều khoản phí.
  • Không quan tâm đến vấn đề quản lý phí có đúng mục đích không.
  • Không xảy ra kiện tụng, phản đối của cư dân.
  • Tuy nhiên lại rơi vào vòng xoáy chung cư xuống cấp, không có kinh phí để bảo trì sửa chữa và lại rơi vào tình trạng các chung cư cũ như trước đây.

Thứ hai là đề nghị giữ nguyên thu như hiện nay, luồng ý kiến này có ưu nhược điểm sau:

  • Gây áp lực kinh phí một lúc lên cho người mua đầu tiên vì phải cộng dồn nhiều khoản phí.
  • Vấn đề quản lý phí có đúng mục đích không.
  • Luôn xảy ra các vấn đề tranh chấp, khiếu nại của cư dân với chủ đầu tư, Sở xây dựng TPHCM đang thụ lý 44 vụ tranh chấp nhà chung cư trong đó có 34 vụ là liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư vì chủ đầu tư không bàn giao lại phí bảo trì cho cư dân.

phibaotrichungcu_bieutinhPhản đối của cư dân với chủ đầu tư (theo VoV)

Thứ ba là không thu ngay 100% phí bảo trì ngay khi ký hợp đồng mua bán với người đầu tiên mà tổ chức thu giãn ra 5 năm trong thời gian bảo hành, luồng ý kiến này có ưu nhược điểm sau:

  • Giảm được phần nào chi phí cho người mua đầu tiên vì chí ít cũng có giảm.
  • Giảm thiểu được chủ đầu tư nắm một số tiền quá lớn dẫn đến nhiều vấn đề về cất giữ, tiền lãi, đầu tư không đúng mục đích,…
  • Có các thông báo cụ thể cho những lần thu tiếp theo từ chủ đầu tư, giúp cho việc minh bạch tài chính được rõ ràng hơn.
  • Liên quan đến việc sửa đổi luật Nhà ở cũng là một vấn đề cần căn nhắc.

Tính minh bạch trong phí bảo trì nhà chung cư

Trong vòng 5 năm hầu như các chung cư vẫn còn hạn bảo hành từ đơn vị thi công và cũng không có hư hỏng nhiều, lúc này chủ đầu tư đã thu đủ nhưng chưa bàn giao lại cho các đơn vị hoặc ban ngành liên quan, số tiền này được làm gì thì chỉ có chủ đầu tư biết.

Sau khi bàn giao cho ban quản trị thì vấn đề sử dụng hiệu quả lại cũng được bàn tới, hầu như ban quản trị tòa nhà lập ra nhưng trả họ mức lương không tương xứng thì mức độ cống hiến sẽ rất ít, họ thuê đơn vị bảo trì nhưng ít khi giám sát dẫn đến hiệu quả không cao.

Việc thu chi nếu không có giám sát chặt chẽ của cư dân thì đôi khi cũng xảy ra nhiều vấn đề tiêu cực từ ban quản trị tòa nhà.

Ý kiến của người trong nghề

Hiện nay việc thu phí bảo trì vẫn đang diễn ra và vẫn có nhiều tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư chây ì trong việc bàn giao lại số tiền đã thu cho cư dân.

Việc bỏ thu, tiếp tục hay giãn cách thu đều có ưu nhược điểm của mỗi vấn đề, ảnh hưởng đến luật do nhà nước ban hành.

Dưới góc nhìn khách quan thì việc giãn cách thu Quỹ bảo trì nhà chung cư là giải pháp tốt, có thể 60 tháng kể từ ngày ký hợp đồng với người đầu tiên vì trong thời gian này cũng chưa sử dụng phí này, không tạo áp lực lên cho người mua một lúc. Đồng thời cần có doanh nghiệp dịch vụ giám sát chặt chẽ loại phí này, minh bạch công khai bằng nhiều hình thức từ đó giảm thiểu rủi ro hoặc tiêu cực trong sử dụng phí bảo trì chung cư.

Cùng Huynh Thanh Real Estate phân tích tìm hiểu về loại phí này ở các loạt bài tiếp theo bên dưới.

TIN TỨC LIÊN QUAN

DỰ ÁN MỚI NHẤT

Tổng Thể Dự Án Hado Centrosa Garden

HaDo Centrosa Garden

Nằm tại vị trí trung tâm giao lưu cả về kinh tế lẫn văn hóa của thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh thành lân cận, thuộc khu vực phía Nam, Hado Centrosa Garden đang sở hữu những lợi thế “vàng” cùng sức hút mạnh mẽ để trở thành tâm điểm chú ý của tất cả các nhà đầu tư

Vị trí dự án Kingdom 101

Kingdom 101

Tọa lạc tại vị trí đắc địa 334 Tô Hiến Thành quận 10 thành phố Hồ Chí Minh, dự án Kingdom 101 được cho là đang chiếm giữ vị trí vàng của thành phố.

sunshine-diamond-river-quan-7

SunShine Dimond River

Căn hộ chung cư ở dự án Sunshine Diamond Đào Trí sở hữu 1 vị trí vàng đắc địa ngay nơi giao thoa giữa sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, liền kề cầu Phú Mỹ, 3 mặt sát sông mang đến phong thủy thịnh vượng cho ngôi nhà của chủ nhân.